◆ 전세사기 유형
1. 갭 투기
# 서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택 최소 524채를 매입했는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금 반환을 하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사태 사례

갭 투기는 매매가와 전세가 차이가 적은 주택의 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매 대금을 치르게 되는 방식이다. 결과적으로 적은 자본만 있으면 되고, 집주인은 보증금을 반환하지 못해 세입자가 어려움을 겪게 된다.

2. 법령 악용
# 이른바 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결한 과정에서 전세 보증금 12억 원을 근저당으로 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 한 사례

전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌어 집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받았다. 알고 보니 법령을 악용하는 전세사기 사례.
주택임대차보호법은 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 인정된다.
공인중개사도 이를 책임지지 않아 해당 사건으로 7, 8월 신고된 것만 29건이다.

3. 체납사실 미 고지
# 임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못한다.

체납사실 미고지의 상황으로는 전세 계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해 사항인 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 된다. 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세보증금이 보호받지 못하며, 세입자가 피해를 받게 된다.

◆ 전세 계약 전 유의사항
1. 주택 임대차 표준 계약서(법무부)를 사용
- 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 안내
- 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방

2. 주변 시세 확인
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크 및 시세정보업체 등 다양한 시세정보 확인
- 대상 물건 인근 부동산 중개업소 등 현장 방문

3. 부채 규모(등기부등본) 및 국세·지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요)
- 등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권을 확인
- 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납여부 확인

4. 확정일자 부여 현황(임대인 동의 필요) 및 전입세대 열람(임대인 위임 필요)
- 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여 현황 열람 가능(임대차 신고는 임대인에게 직접 제공 요청)
- 다가구주택의 경우 건물 전체 임대차 현황을 임대인의 동의를 얻어 열람 가능
- 해당 주택의 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람 가능

◆ 전세 계약 후 유의사항
1. 임대차 신고(계약서 제출 시 확정일자 자동 부여)
- 온라인 신고, 관할 주민센터 방문 신고
※ 우선변제권 발생조건 : 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 익일 발생

2. 전세보증금 반환보증 가입
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증을 가입하여 보증금 보호

3. 전입신고
- 관할 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신고